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为什么美国人不抗拒高额房产税?
中国买家在美国看房,看的房子多了就会发现:房产税金高的地方看房子的人更多,房子更抢手,美国人好像都不在乎高额房产税,为什么呢? 房产税高的地方,学区通常好 美国公立学校的资金来自政府,而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表,就会发现,政府的房产税收入,有较大比例投入在当地的公立教育上。 房价高的地方,房产税高,学校得到的资金多,教育质量相应就好,整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中,使之形成一个良性的循环。 另外,居民也不必担心学校将来自政府的资金滥用,因为公立学校的教师薪资是公开的,数字由政府提议、居民选择决定,学校无权随意涨或降。 不只是教师的薪资,校长等高级管理人员也一样,以及学校的各类支出都会向民众公布。 但“房产税高的地方学区就好”不是绝对的,有一些豪宅集中的地方房产税很高,但当地没有系统的公立教育,也就无法谈及学区的好坏。 房产税高的地方,治安好 房产税高的地方,治安好,警察的服务特别好。 到这样的地方看房,你会常常看到警察开着车在巡逻,很有安全感。 如果赶上暴雨多的天气,警察会每天去社区巡视一遍,可以有效预防房屋积水等问题(美国东部的别墅有地下室,很多地下室都有通道直接通地面,并且都有多个窗口开在地平线上,如果连续暴雨没有人处理,地下室容易积水)。 甚至,如果你全家出远门,还可以把钥匙交给警察署,警察会每天定点到你家看一下有无状况。 很多中国买家大部分时间都在美国之外,美国的家常常无人居住。这个期间如果把家中钥匙交给当地警署,他们会在日常巡逻的时候多加查看你的家。甚至会在发现老鼠的时候致电房主,征得同意还会协助请灭鼠公司。 房产税高的地方,城建通常好 一般来说,美国房地产税越高的地方,城市建设会越好。美国买房就找淘美房!这一点,主要体现在几个方面: 高速公路:运行良好。行驶在高速公路上,如果路边有阻挡板或墙(用于隔离噪音),肯定周边区域房地产税高,有钱改善公共设施以利于居民生活 公共停车场:多,停车位大,价格低或者免费 市政排水系统:清理及时,老化部分更新快 公共公园:建设好、数量多(美国公共公园必须免费) 有一点和中国不同:美国的公交系统和房地产税不成正比。往往是越穷的地方公交系统越发达,富人区几乎没有公共交通建设。 美国各地的房产税差距很大 美国各地房产税率都是不同的,通常在0.8~2.5%之间。中国买家集中的加州房产税率均值是1.12%,华盛顿州1.15%,纽约是2.53%,德州2.17%。【完】

2019年03月15日4752

纽约炒楼也有风险,中东土豪2折甩卖地标
每日经济新闻3月11日消息,坐落在纽约曼哈顿黄金地段,高320米,曾是世界第一高楼。在建筑师、工程师、历史学家心中,它是纽约最具代表性的建筑。 从1930年完工至今,这栋摩天大楼出现在无数部美国大片中,在《金刚》、《蜘蛛侠》、《世界末日》、《独立日》中,都能看见它的身影。在流行歌曲中,人们唱到它,在摄影作品中,人们观赏它。它也是纽约的文化象征…… 这样一座摩天大楼,你觉得该值多少钱? 2008年,阿布扎比财团花了8亿美元买下它。可11年之后的今天,“中东土豪”出手的价格却只有1.5亿美元,相当于打了2折。 这座著名的摩天大楼就是克莱斯勒大厦。 近90年历史的纽约地标被2折“甩卖” 上世纪20年代中期,纽约超越伦敦,成为世界最大的城市。随着经济飞速发展,房地产投资旺盛,纽约掀起了一股摩天大楼热潮。当时,一位开发商想盖一栋世界第一高楼,可设计好之后,却发现自己没有足够的资本将它建造出来,于是,将项目卖给了克莱斯勒汽车公司。 自从1928年9月19日动工以来,克莱斯勒大厦以平均每周建4层楼的速度的爬升,最终于1930年5月28日竣工,加上尖顶后的高度超过了川普大楼(40 Wall Street)成为世界最高建筑,但仅仅11个月之后,就被帝国大厦超过了。 随后的几十年,克莱斯勒大厦一直是克莱斯勒公司的总部,并且经过多次修缮。 从上世纪50年代开始,克莱斯勒大厦几次易手。最近20年的易手包括: 1998年,纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团(Travelers Insurance Group)以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。 2001年,美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。 2008年,阿联酋主权基金——阿布扎比投资委员会(Abu Dhabi Investment Council)收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份,合计90%。 今年1月9日,《华尔街日报》报道称,克莱斯勒大厦正式挂牌出售。 3个月之后,阿布扎比财团就找到了买主。3月8日,纽约当地的房地产媒体The Real Deal援引消息人士称,阿布扎比财团与美国地产投资商RFR达成了协议,转让在克莱斯勒大厦上的全部股份,另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。 3月9日,路透社消称,奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议,合资收购阿布扎比投资委员会持有的克莱斯勒大厦90%股份,以及旁边一座金字塔顶的建筑。而价格低得惊人,只有1.5亿美元。 华尔街日报预计,阿布扎比财团对克莱斯勒大厦的投资远不止8亿美元。因为大楼年久失修,阿布扎比财团还投入了数亿美元的维护成本。 地价一路飙升 房子出租困难 为什么在寸土寸金的曼哈顿,这样一栋标志性建筑的价值不仅不增长,反而贬值幅度如此之大? 事实上,阿布扎比投资委员会不计成本地甩卖大厦,正是因为克莱斯勒大厦不仅不赚钱,还是一个巨大的负担。 克莱斯勒大厦所占的土地归属于一所名叫库伯联盟学院的私立大学,每年,克莱斯勒大厦都要向大学支付租金。但2019年 ,这块土地的租金大幅上涨,从2018年的775万美元涨到了3250万美元;到2028年,还将增涨到4100万美元。 但另一方面,克莱斯勒大厦很难通过收房租来弥补猛涨的地租。目前,大厦里的租户包括创意艺术机构(Creative Arts Agency)、办公空间(Spaces)、以及律师事务所Moses & Singer等,租金是50~60美元/平方英尺。按这栋77层的大厦一共120万平方英尺算,一年能收6000万美元到7000万美元房租。 不过,这样算账,还是太乐观了。因为,克莱斯勒大厦的办公室根本就不好租出去。 据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示,2018年第四季度,克莱斯勒大厦的空置率约为19%,远高于其所在的曼哈顿中城区11.3%的平均水平;而中城区商务楼平均空置率还要高于曼哈顿9.2%的总体水平。 地价不断上涨,办公室租不出去。这是曼哈顿中城区写字楼共同面临的问题。这里的写字楼基本都有50年的历史,它们一方面受到电子商务的冲击,另一方面,曼哈顿上西区新楼林立,吸引走了不少大企业。 不过,CNBC分析称,历史悠久也是曼哈顿中城区房产最大的卖点。比如,谷歌、脸书等互联网企业,也都将办公室安排在百年历史的建筑中。

2019年03月12日957

旧金山再推出83个新建可负担住房
3月7日旧金山市长布里德与市议员杨驰马及社区人士一起,庆祝位于米慎街1036号的共83套低收入家庭可负担公寓启用,这公寓将会有40套公寓提供给无家可归者。 布里德表示,建立新的可负担住房对于确保低收入居民,能够继续居住在旧金山是至关重要的,这个项目不仅为低收入居民创造43个新住宅,还为无家可归者创造40个新居所。旧金山需要拥有更多类型的住房,她承诺将确保旧金山继续建造这样的住房。 市长布里德一直致力推动可负担房屋建设。资料照片 侨报记者陈勇青摄 市长布里德一直致力推动可负担房屋建设。资料照片 侨报记者陈勇青摄 市议员杨驰马称,目前可负担住房的需求很大,它将对无家可归者及其家人有着持久影响,他希望未来有更多这样的项目完成。 市长住房和社区发展办公室主任凯特哈特利说,很高兴市场街南社区增加这一重要资产,这栋公寓是一座设计精美,交通便利且经济实惠的公寓楼,将为弱势家庭提供一个安居乐业家居。 公寓内部设施配套完善,其中包括一个户外庭院、一个室内菜园、一个社区活动室、厨房、无障碍设施、自行车存放处,24小时服务台服务员以及当地艺术家Jim Campbell的公共艺术装置。 社区合作执行主席Don Falk指出,市政府与整个社区经过10年来共同努力,无论发生什么情况都没有阻碍到这个项目的进行,今天终于完成了,有超过80个家庭,其中一半能帮助到无家可归者摆脱露宿街头的命运。 此项目,市政府投入超过1900万元,加州住房和社区发展部、大通银行、企业社区合作伙伴、旧金山联邦住房贷款银行和美国住房和城市发展部提供额外资金。

2019年03月08日1460

「Condo」公寓究竟是什么?该买吗?
假如您第一次买房,也许很想知道买公寓好?还是连栋别墅(townhouse)、或者有院子和车道的传统独栋房屋(house)?买公寓又该选择Condo、还是一般公寓apartment?每一种住房各有优缺点,而且适用不同规则,选择前一定要清楚了解。 在人口密集的地方,许多人选购Condo,全文是condominium,中译为共同公寓或共管公寓,通常,公寓里每个单位彼此相邻,类似一般公寓大楼;共同公寓和一般公寓主要差别是,共同公寓每个单位都带有产权,一般公寓则用来出租,另一方面,共同公寓在某些方面也类似于连栋别墅,只是所有权结构明显不同,例如,公寓屋主的所有权只限于房屋内部,连栋别墅屋主所有权包括屋内屋外。 住在像社区一样的大楼有各种好处,但受限于很多规定,好比说,只能在公寓里粉刷,不能改变外观,从好的角度看,公寓管理单位会负责外观维护,明尼苏达州房产业者Kris Lindahl Real Estate负责人琳达尔(Kris Lindahl)说,维护成本会转嫁给屋主,屋主须按月缴纳公寓协会会费,通常数百元、甚至更高,有时,协会还会为了公寓升级而付费进行工程,也由屋主分摊,所以,购买公寓前务必仔细查看公寓协会相关文件,从中了解可能要负担的各项费用。 此外,共同公寓有很多限制、以及种种不便,也要三思: 第一个限制是,严格的宠物规则。许多公寓协会都对宠物体重、数量甚至品种设限,琳达尔建议想养宠物的人注意隔音效果,免得被邻居抱怨。 第二点,需支付屋主保险费。纽约市律师事务所Abrams Garfinkel Margolis Bergson住宅和银行房地产部门合伙人西拉斯(Michael Xylas)说,公寓大楼有自己的保险,但不包括住房内的保险。 第三点,地产税上涨。有些人也许会在前十年、十五年享受免税和减税优惠,之后就随着时间推移逐渐上涨,购屋前要先检视相关细则。 第四点,平常得和邻居打交道。因为加入公寓协会、共同享用一些资源、遵守共同规则,所以,和独栋公寓或者连栋别墅比起来,相对没有隐私。

2019年03月07日3542

买房也分季节?美国的房价也有“四季”
美国房价的”四季“ 美国的房价涨涨跌跌震荡不休,投资者如何把握住购房时机?其实,美国房地产市场365天全年开放,一年四个季节根据经济大环境,贷款利息,以及市场上房源的多少,房价产生浮动,所谓的淡旺季都是相对的。以下是各个季节买房的利与弊。 春季买房的优势在于:天气转暖,春意盎然,房屋显得有朝气;房源充足,很多屋主愿意在春天卖房;对于买家来说,节日过完,天暖出行方便;学区房子通常都在春天放盘,显得特别抢手;买家可以同时在2个不同房子上出价。 春季买房的劣势在于买家多竞争激烈,价格相对比较高。根据美国房地产协会的统计,春天的美国房价一般比冬天的房子价格高 2%—3%,而当市场上升时涨价的百分比还会随之增高。春季看房的人多,竞价也激烈。春季市场上的卖家有些并不是急着要卖房,而是用以试探市场,他们会有意标超高价。因此,有时候尽管买家的出价已经很合理,很有竞争性,也未必买成房子。 夏季里家庭买学区房,承接春天的计划,市场竞争进入白热化阶段。不少人能赶上成交学区房的末班车。此外,夏天利于装修,容易施工,油漆方便干,还可以更换太阳能绿色环保系统。夏季雨水较多,比较容易发现房子漏水等现象。 夏季房屋买卖的劣势在于超高的气温,遇上看房天气炎热,买卖双方都会比较没有耐心。当室外气温过高时,暖气系统难以开启,验屋时需要特别注意。 秋季是房产成交的另一旺季,优势在于天气好,方便出门。此外,夏季没有卖出的房子在市场变得相对容易议价。屋主在节日到来和寒冬来临前,愿意出售,条件变得宽松。秋季市场会延续夏天旺季从而出现一个过户的高潮。再有秋季成交房屋,还能为年底省税做准备。 不过需要注意的是,秋季市场竞争依然激烈,价位要有竞争性。 一般都觉得冬季是房产交易的淡季,市面上的房子相对少些,很难买到自己喜欢的房子。很多人不愿顶着大风大雪去查看房屋状况,但其实,所谓的淡季只是在于房源略少而已。如果能够好好把握,冬季也可以是买房的好时机。冬季里售房的屋主都比较理智,更有诚意。售房的原因多为处理遗产、离婚分财产、工作调动、生活变化。许多时候这样的房子真是物有所值,若买家出价合理,易达成交易。年底买房时的过户费、地税、利息等费用都可以用于减税,对于首次购房的家庭省税会有好处。

2019年03月06日2062

美国待成交房屋销售一月回升 房贷降低是重要因素
美国中文网据美联社报道 美国房贷利率的降低似乎给房地产市场带来了促进作用。一月,有更多的美国人签订了购房合同。 国家房产中介协会(The National Association of Realtors)周三表示今年一月的待成交房屋销售指数上涨4.6%,达到103.2。30年房贷利率在去年十一月一度接近5%。今年该利率有所下降,促进了房屋的销售。由于全年房贷利率偏高,去年一年的待成交房屋销售降低了2.3%。 一月的回升可能是在连续数月房屋销售下滑后反弹的信号。根据贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的数据,30年房贷利率在上周下跌,达到平均4.35%。这是任何房屋销售增长的重要因素。房贷降低让居民的购买力增加,直到最近,房屋的价格上涨才刚刚超过薪水的涨幅。 在去年12月住宅建设大幅下滑之后,一些迹象已经表明房屋销售可能有所恢复。根据房产公司Redfin的报告,西雅图、波士顿、圣何塞、加州等房价较高的市场的待成交房屋销售都有所提升。 一月,待成交房屋销售指数在东北部地区、中西部地区、南部和西部地区都有所上涨。南部地区由于房屋价格偏低,签约合同数量上涨8.9%。但是在房价较贵的西部,签约数仅仅上涨0.3%。

2019年02月28日1249

据说美国部分中产开始买这种房了……
如今人类面临着各式各样的自然灾害,在美国,飓风、流感、暴雪日益严峻,不知道《流浪地球》的剧情什么时候会发生在现实当中。 Costco热卖“末日粮食”后,有很多网友问,如果真的发生核战,把粮食存在家里,但是生命一样不安全啊! 对于美国部分中产阶级来说,他们已经不热衷与购买商品房了,他们已经在思考如何在末日中生存了。 其中,能阻挡空气、水渗透并可承受内外部爆炸的“地堡”,逐渐变成这些人考量搬家的主要选项。 根据“ABC News”报导,42岁的生物医药工程师米尔顿(Milton Torres)提到,世界动荡令他深感担忧,甚至已经不知道到底什么是真实的,“如果你以为政府会在末日时拯救我们? 那我只能说,祝你好运。因为政府根本不希望我们留意到当前正在发生的情况,并产生恐慌。” 因此,米尔顿选择开始收拾家当,并预付2.5万美元,准备成为第一批永久入住Vivos Xpoint大型避难社区的居民。这个社区位于南达科他州(South Dakota),一共有575个地堡,大约可以容纳多达5000人。 他强调,一般的房屋都无法抵挡来自殒石的撞击,与它们相比,自己购买的地堡简直就跟钢铁一样坚固。 南伊利诺大学人类学家查德(Chad Huddleston)分析,“购买地堡”是“新兴中产阶级”为了末日所展开的准备运动,这群人多半有着一定水准的教育背景,也有一份收入稳定、待遇不差的工作。 查德多年来一直在追纵、研究这样的“准备”(prepping)行动,他表示,地堡经济已经进入到主流社会。 即使外面的世界可能正处在一片混乱之中,这群“末日准备者”仍然希望能保持好自己的生活水准与标准,他们相信,至少在末日之后,自己与家人仍然能够“毫发无伤”的从地堡走出来。” 查德补充,之所以造成地堡需求量开始持续增长,其实要追溯到2005年卡翠纳飓风,在卡翠纳袭卷留下满目疮痍后,人们开始产生了“即便发生灾难,政府也不会出手协助、拯救”的想法。之后,随着气候变迁、天灾发生的频率更为频繁,大家都更加明白,基础建设及房屋的脆弱,决定自己找寻更适合生存的房屋。 Vivos集团老板罗伯特(Robert Vicino)从过去10年开始,在美国陆续建造了3个大型地堡社区,甚至为了迎合超级富豪的居住方式,准备了豪华的服务设施,包括有机水耕栽培、农业生产系统、酒吧、游泳池、水疗中心、数位天气站和室内射击区全都应有尽有,有些地堡的面积更是比一间沃尔码超市还要大。 不过,你以为2.5万美金就能买下这个地堡呢?当然不是,这只是一个预定金,而且一下就要签上99年的租约。 在宣传上这样的地堡会有多种选择,从廉价到奢华,各类房型你可以自己建造或者选择。 这种豪华程度你可能意想不到,开阔的影音休息区、洗手间、厨房都是档次不低的既视感。 对此,美国学者道格拉斯(Douglas Rushkoff)指出,这些富翁已经赚够他们所需的钱,透过这些钱,能够让他们不会受到自己制造出来那些问题的影响,“ 这种想法其实就跟川普考虑建墙来避免移民入侵一样,解决的办法不能只是躲避、掩盖,全球应该去推翻这样一套‘看重经济成长胜过人类存亡’的经济体制。”

2019年02月27日9538

硅谷买房 年薪需25万以上
根据抵押贷款数据公司HSH.com公布的最新报告显示,在圣荷西都市区购买中等价位房屋者,所需的年薪为25万5000元,居全美最高。其次是旧金山地区。 不过,根据人口普查数据,圣荷西所在的圣塔克拉拉县一典型家庭的年收入,还不到25万5000元的一半。由此产生的差距—— 购买房屋所需的资金与居民收入和存款之间的差距—— 凸显了湾区住房市场难以承受的程度,并解释了为何许多居民放弃湾区的生活,转而搬到其他地方。 2603219801-7_750xx3000-1688-0-158 圣塔克拉拉县游民服务非牟利组织HomeFirst的首席执行官尤顿(Andrea Urton)说:“这种家庭收入水平,导致即使父母双方都在工作,他们也买不起房子,除非他们得到父母或兄弟姐妹的支持。” HSH.com的报告显示,在包括圣塔克拉拉和圣贝尼托县在内的圣荷西都市区,买家需要年收入达到25万4836元,方有能力购买房屋。这是基于125万元的当地中位房价,和20%首付款以及每月5946元房贷(30年期固定利率抵押贷款)分析得来的结果。可是最新的人口普查数据显示,2017年圣塔克拉拉县的家庭收入中位数为10万6761美元。在圣贝尼托县,家庭收入中位数是8万760美元。 旧金山在HSH这一名单中排名第二。在旧金山都会区(包括旧金山、圣马刁、阿拉米达、康曲柯士达和马林县),买家需要每年赚19万8978元才能买到价格中等的房子。这是基于92万5200元的中位房价和4643元的月供分析得到。根据人口普查数据,在阿拉米达县,2017年家庭收入中位数为8万5743元。 尤顿指出,这种房价和收入的差距会伤害湾区最贫穷的居民。收入不高的家庭越来越买不起住房,只能租房的这些人,又被动地帮助提高租金价格。最终,该地区的低收入居民什么都得不到。 尤顿说,当遇到经济或医疗危机时,人们会面临无家可归境遇,并几乎不可能回到租赁市场,即使他们有工作。 数据显示,在圣荷西和旧金山地区,购买房屋所需的年薪在过去一年中保持相对稳定,增幅约0.1%。房地产专家推测,湾区房地产市场开始略微降温。但是,在许多居民能负担得起住房成本之前,湾区房地产还有很长的路要走。 HSH.com副总裁冈姆宾格(Keith Gumbinger)指出,考虑到湾区房地产市场的昂贵和竞争力,潜在的购房者将继续面临挑战。” 对于那些厌倦了湾区住房市场并希望搬迁的人来说,匹兹堡( Pittsburgh )可能是一个不错的选择。根据HSH的数据,在匹兹堡都市区,买家需要每年赚3万7660元就能买到价格中等的住宅 - 这使得匹兹堡都市区成为全国最实惠的地区。

2019年02月27日2533

美国现房销售降至三年最低 按揭贷款利率出现小幅下降
【侨报讯】截止到目前,房屋按揭贷款利率已经下降到一年之内的最低值,30 年固定利率从2018年的4.54%下降到4.43%。但是这一下降并没有刺激买房者。今年1月的现房销售量比去年12月的三年最低值更低。 据Market Watch报道,今年一月的现房销售数量比去年12月下跌1.2%,和去年同期相比下跌8.5%。 国家地产经纪人组织的经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,今年1月份494万套的现房销售是2015年11月以来的最低值。 截止到目前,房屋按揭贷款利率已经下降到一年之内的最低值。(图片来源:美联社) 据贷款担保人弗莱迪·迈科(Freddie Mac)介绍,30年固定利率的平均值已经在本周跌至4.35%,和上周的4.37%相比又有所下跌,而且是自2018年2月以来的最低值。 而15年的可调节利率平均值在3.78%,下跌3个基点,而5年期国债指数混合调整利率平均值在3.88%,下跌了4个基点。 各类房贷的下跌似乎预示着现房销售的上涨,但是现房销售市场却持续低迷。 今年一月,只有东北部地区的现房销售上涨了2.9%,中西部减少2.5%,南部减少1.0%,西部减少2.9%。 截止到目前,二月售出现房价格的中位数为247,500美元,和1年前比只增长了2.8%。这是自2012年以来房价一年内上涨价格最低的一年。现房在市场上平均49天才能被卖出,比去年12月的46天和一年前的42天更长。按照目前的销售速度,所有的房源可能需要3.9个月才能完全出售。 而首次购房者则更为谨慎。一月份,首次购房者只占29%,比以往的40%的平均值下跌不少。 “税改让按揭贷款的退税优势下降,特别是税率较高的州,这就带来了负面影响。” TS Lombard的经济学家史蒂夫·布利茨(Steve Blitz)解释说。 Freedom Debt Relief最近对消费者对于债务和经济的态度做了一个调查。被调查者表示债务是阻止他们买房的最主要原因。这些债务包括上学贷款,信用卡账单,医疗账单等等。其中,千禧一代占了36%,95后占了35%。

2019年02月22日3924

多伦多的投资房能逃赶紧逃
根据我周边十几个案例,多伦多的房市还有很多跌的空间。 前几年因为大量中国大陆的转移资产,推高了多伦多房市,造成房价泡沫。美国很难移民,加拿大绿卡容易。不过现在国内资金出不来了 基本面: 1。就业机会少。移民到加拿大的因为找不到工作,不少又回流中国。我认识的有40多的大叔大妈,也有20多岁的小中。当年小中的...

2019年02月19日2730