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资本增值VS租金,美国房产投资如何抉择?
进行海外房产投资时,投资者往往看重两点——"资本增值"及"租金收益",既有强劲资本增长又有高租金回报的房子,自然是投资者的最爱。但是这种完美情况实属罕见,要看机遇。所以,通常情况下,投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择,那么到底是该优先考虑资本增值还是租金回报呢?哪个更赚?一起看看~ 资本增值or租金回报 资本增值? 资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth,也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(此为房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。 租金收益? 租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield,也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况,可以反映市场的真实需求。 首先,投资房产的时候,追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择,因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是,高资本增长房产的净租金回报率往往较低,因为这意味着这些房产的相关费用(比如按揭利息和其他成本)会更高。 而如果是租金回报率较高的房产,则通常是租金收入高于费用支出,这意味着投资本身是在为自己房产支付成本,这也意味着房产在产生现金储备,这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。 看一个案例: 以美国为例,当然其他国家也同样适用。 假设有两套价值均为40万美元的房产可供选择。 房产A的预期资本年增长率为7%,租金回报率为4%, 房产B的资本增长率为4%,租金回报率为7%。 (两者互换的回报率) 假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。 下表说明了15年后可能的财务状况: 可以看出,15年后,房产A的价值大大高于房产B的价值,而在投资期间,房产B产生的现金流则大大高于房产A。 还可以看到,15年后,由于房产A强劲的资本增长,两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致(以保持收益)的假设,实际情况不一定如此。 最终选择: 这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益,但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标,最好通过详细的财务分析来确定,包括考虑一些假设情景和现金流情况。 如果

2019年05月21日461

美国房价走势的八大指标:涨不涨,全看它!
就像是股票市场的投资者想知道股票趋势一样,房屋买家和业主都想知道房价的走势。房价到底是会持续上涨,还是已经达到巅峰开始走下坡路?到底现在是最好的时机买房,还是尽快卖房? 对于各路专家给出的预测,我们也只是持保留态度,毕竟预测不代表一定准确。不过,美国房地产协会官网近期给出了判断美国房价走势的八大指标,非常有助于我们对大致方向的揣摩分析。小编在这里就分享给大家。 油价 打个比方,以前车子加满一箱油需要50美元,现在只需花费35美元,省下了钱的你是不是暗自窃喜?但如果你正准备买房子,那么便宜的油价给你带来的省钱快感就会马上消失。当油价下跌时,房价会不可避免的上涨,同时,市场上的房屋也会被加速卖光。 Longwood University 和Florida AtlanticUniversity的研究报告指出,油价每下跌1美元,房屋售价就会上涨约4,000美元,而且,平均销售一栋房子的时间也会减少25天。 这是为什么呢?来自Longwood大学的教授Bennie Waller解释到,由于油价降低,节省了一些必要花销,潜在房屋买家的资产与消费信心就会有所增加。另外,开车在各个房屋之间往来的地产经纪人也会更加积极的去推销房屋加速买卖,因为油价便宜了,降低了他们的交通成本嘛。 Trader Joe’s连锁超市 vs. Whole Foods连锁超市 无论是注重健康食品,价格适中的Trader Joe’s 连锁超市,还是注重生态食品,价格昂贵的Whole Foods超市,都有他们的忠实消费者。然而,如果你想买一栋有价值的并且有较高升值空间的房屋,你就得好好考虑一下哪个超市所在的社区更值得你拥有。 RealtyTrac的资料显示,离这两个食品连锁超市较近的房屋都胜过全国房屋的平均价格,但若这两个互相比较,那么靠近Trader Joe’s的房屋价值略胜一筹,比Whole Foods附近的房子至少高了5%。 同时,靠近Trader Joe’s的房子升值更快,平均会比购买时增值40%。相比之下,Whole Foods较为缓慢,增值率为34%,较全国同期水平。所以,即使你是Whole Foods的狂热粉丝,买Trader Joe’s附近的房子,投资收益要更高哦。 体育场地 只要走走路就能到达NBA或是NFL等等重要赛事场地?这样也太好了吧!对于体育迷来

2019年05月20日2152

几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?
房价太高买不起?现在你有了一个只花几千到上万就能拥有一个家的机会——迷你屋。 最近,下图中的这种小型房屋引起了很多人的关注。便宜(最贵的也就五六万)、方便(最快的8小时就能装起来)、舒适(至少从效果图看来可以应有尽有),怎么看都是新时代买房的理想选择。 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-1 当然了,卖家说这些迷你屋的初衷并不是给人当作家来住的,而是在自家花园里搭个小屋休闲用,或是给厨房扩个建,也可以盖起来做瑜伽什么的。而在亚马逊网站上,这种迷你屋的广告定位是“绝佳的家中办公室或是客房”。 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-2 以上图这种售价7250元的房型为例,由于面积较小,里面没有修厕所浴室的空间,的确也不适合长住。不过只要你愿意花上万的价格,就可以买到能容下所有生活所需的迷你屋,比如下图这种,售价18900元。 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-3 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-4 还有这种更贵一点的,售价54990元,有上下两层楼,楼下有厕所。 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-5 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-6 几千美元买房不是梦 这种新型住房了解一下?_图1-7 这些迷你屋小一点的七八十平方英尺,大一点的近300平方英尺,大多靠两三个人就可以搭起来。虽然不像传统上的迷你屋一样可以随时移动,但装和拆都比较容易,随时也可以卸了再去新地方盖起来。不过也不难想象的是,这些迷你屋很难抵御飓风之类的极端天气,另外,你还需要自己装电线、空调之类的生活必需品,这些可能会花上几千块。 生产商Allwood在2018年推出这款容易搭建的迷你屋后,说他们的目标是在年底前卖出250套,但目前任何一款在亚马逊上的评价还少得可怜,看来真买过的人并不多,倒是有很多人提问如何铺设水管、是否可以改变门的位置等问题,厂商回复非常积极。 尽管现在看来把迷你屋当家住还只是一个太新鲜的idea,或者只是有房一族的额外消遣,但这无疑预示了未来的一种住房趋势——更容易买、更容易修的房屋。

2019年05月17日4360

十大全球亿万富翁城市:纽约第一 中国占四个
2019年福布斯全球亿万富豪榜的2153名上榜者中,有551位住在全球1860座城市中的10座。纽约市凭借84位10亿美元富豪再次荣登榜首,香港以79位富豪排第二,北京以61位富豪排第四,上海以45位富豪排第六,深圳以39位富豪排第八。

2019年05月14日2457

科技改变现有购房交易模式?
随着科技的发展,人们对买卖房子的方式也有了新的期待。虽然目前大多数房屋销售仍然依赖房地产经纪人(6%的佣金),但作为世界科技中心的硅谷希望改变这种状况。 硅谷的一些科技公司已经开始涉猎住宅房地产行业的边缘,例如提供虚拟现实方式看房,通过网络完成交易等服务。如今,这个领域又开拓出另外一种创新交易方式,即通过“即时购买”(instant buying)来直接进行房地产交易,由房地产公司直接从卖方手中购买房屋,对房屋进行轻度修整,然后将其重新投放市场。 images (1) 像Zillow这样的老牌公司,以及像Opendoor和Offerpad这样获得风险投资支持的新兴公司,已经筹集了数十亿美元,开展这项新业务。他们认为,这种方式会比传统房屋买卖和重建更有效率。 “你应该能够通过点击几下鼠标,就能把房子卖掉。”Opendoor首席执行官Eric Wu说。 但是,房子为大多数美国人最大的资产,也可能是他们人生中买下的最昂贵的东西。对这种新兴方式持怀疑态度者认为,这是一种过度夸张的资本密集型企业,一旦投资者厌倦了Zillow称之为“剃刀薄度”(razor thin)的利润率,就会带来大范围的失败。 在线经纪公司Redfin的首席执行官凯尔曼(Glenn Kelman)表示,在没有明确知道如何从中获利的情况下,购买房屋的巨额资金存在风险。他说,这只是将房地产市场,资本市场置于一定程度的风险之中。 在现有房地产市场中,“即时购买”只占市场的一小部分,但它正在以极快的速度增长。 Zillow在2018年购买了不到700套房屋。它预计将在三到五年内每月购买5000套房屋。 Opendoor推出的iBuyer,去年购买了超过1万1000套房屋,并在过去一年筹集了超过10亿美元资金,以加快其发展步伐。 这些公司通常的目标是 90天内售出,买方通常是个人购买者。对于买方来说,购房流程几乎没有任何改变。 拥有Coldwell Banker、Century 21和其他品牌的Keller Williams和Realogy等传统经纪公司,如今也宣布加入“即时购买” 计划。这种趋势无疑对房地产经纪人构成了威胁 。 由于失业或突然搬家等原因,一直有卖家需要快速出售房屋。但是快速卖出是有代价的,通常代价是大幅折扣。通过类似即时购买途径,卖家的损失要小得多。 对于一些急需出售的卖家来

2019年05月08日1180

湾区3月房价中位数现7年来首次下降 涨势是否就此止步?
湾区3月房价中位数现7年来首次下降 涨势是否就此止步?_图1-1 美国中文网综合报道 加州湾区房价居高不下,许多人大叹住不起,这一现象已经持续多年。但在全美楼市降温的大环境下,这一地区的地产竟然也出现降价趋势。根据金融服务公司CoreLogic周一发布的报告,旧金山湾区3月的房价中位数为83万元,虽然比2月上涨了7.8%,但与去年同月相比却下降了0.1%,是7年来首次下跌。 在3月之前,湾区房价中位数已经连续83个月增长。但同时,在过去几个月里,价格上涨的幅度也一直在萎缩。旧金山、纳帕、圣塔克拉拉、圣马刁、索诺玛等郡的3月房价与去年同期相比下降了将近15%。 对房价影响最大的因素之一自然是房产销售情况。而由于贷款利率提高,自从去年夏天以来,房产销售一直处于低位,自12月以来更是达到11年来销量最低。通常来说3月的房屋销售会开始增多,今年也不例外,3月的售出房屋为6124套,比2月多了39.4%,但比去年减少了14.8%。 CoreLogic分析师安德鲁•勒佩吉表示,房价反映了自2018年中以来的一个趋势,即销售放缓,待售房屋变多,卖家不得不压价以提高竞争力,“去年3月,湾区的房价中位数同比增幅为16.2%,但在此之后增幅逐月下降,今年年初跌倒2%到3%,直到3月增幅完全消失。” 另一方面,硅谷所在的湾区有着大量科技公司,今年Lyft、Pinterest、Uber、Airbnb等公司纷纷上市或准备上市,这也可能给当地房价造成影响。 不过专家也分析称,随着贷款利率回调,政府关门于年初结束,以及股票市场飙升,楼市也应该正在回暖。湾区当地媒体The Mercuy News报道称,不少房产经纪都反映,要价在100万左右、尤其在东湾好学区的房屋,销售情况都很稳定,房屋挂出后有兴趣的买家不少。 旧金山等高房价市场的买家对于贷款利率非常在意。去年11月30年固定期贷款利率一度攀升到超过5%,12月开始下降,到3月大跌到4%左右,但在此之后又回升到大约4.5%。 楼市变冷究竟是受到贷款利率浮动的影响,还是因为市场已经到了不可负担的边缘,接下来两个月的数据将是告诉我们答案的关键。

2019年04月30日3231

买房注意!纽约这些区,房地产税全美最高!
据4月发布的一份报告显示,2018年全美房产税赋税最高的地区为威彻斯特(Westchester)和罗克兰郡(Rockland),而宾汉姆顿(Binghamton)、雪城(Syracuse)和罗切斯特(Rochester)这些大都会市区(metropolitan area)的房产税与房屋价值比例也居全美之冠。 据美媒报道,纽约长期以来面临高额、双重的房产税:纽约市郊的总税收为全美最高,而上州各郡的有效房产税(与房屋价值的比例)为全美最高。 这意味着,即使在房价明显低于曼哈顿的上州,房产税也已不堪负荷。 根据位于加州尔湾市的房地产调查公司ATTOM Data Solutions的报告,去年,威彻斯特郡独立屋(Single-family homes)的平均房产税为17,392美元。 这远远高于排名第二的罗克兰,其平均房产税为12,925美元。 报告称,加利福尼亚州的马林郡(Marin)排名第三,而新泽西州的埃塞克斯郡(Essex)和卑尔根郡(Bergen)分别排名第四和第五,房产税分别为12,161美元和11,771美元。 与此同时,纽约上州大都会市区以“有效税率”(effective tax rate)领先全美,即房产税与房屋价值比例。 全美范围来看,2018年房产税与2017年相比增长了4%,平均每户为3,498美元。 不过,报告也指出,一些州已采取措施限制房产税的增长。 以纽约为例,自2011年以来,就开始实施房产税上限,将房产税上涨限制在每年不超过2%。 今年4月1号州预算案更是通过了房产税涨幅永久性控制在2%之内的条款,这是州长葛谟(Andrew Cuomo)努力提倡之下取得的成果。 虽然纽约部分地区的税收在全美最高,但纽约州整体上并没有。 纽约州的房产税(与房屋价值的比例)排名第七。新泽西州、伊利诺伊州、德克萨斯州、佛蒙特州和康涅狄格州分别排名第一到五。 但报告也分析了全美219个大都市,结果显示,纽约周边大都市区的房产税最高。 其中,宾汉姆顿的有效税率为3.19%,是全美最高的,其次是雪城、罗切斯特、伊利诺伊州罗克福德、新泽西州大西洋城。 根据州房地产经纪人协会的数据,2月纽约州南部布鲁姆郡(Broome)的房价中位数为106,000美元,而上州门罗郡(Monroe)则为140,000美元。 根据哈德逊房地产经纪人协会的数

2019年04月29日3092

追求自由生活?美国千禧一代加入房车大军
追求自由生活?美国千禧一代加入房车大军_图1-1 美国中文网综合报道 房车代表着一种自由的生活方式,从前多半是富有中产阶级改善生活的选择。而近年来喜爱房车的又多了一群人——千禧一代。他们不仅驾着房车环游全国,甚至还做起了在Airbnb上出租房车的生意。 根据房车产业协会的报告,2018年全美售出了483,672辆房车,仅次于2017年504,600辆的最好销量记录。房车需求的飙升也为传统露营车市场提供了动力,其复古的风格和设计吸引了不少收藏爱好者。 自2014年以来,美国每年都有超过100万家庭开始露营,全美露营者大约有7500万户,其中千禧一代占了38%,25到35岁的年轻人最多。 房车行业也看到了消费者结构的这种变化,开始设计更能迎合二、三十岁爱好者的房车。目前最受欢迎的房车有以银色外观闻名的Airstream、形似眼泪的TAG Teardrop Boondock等等,前者是中型房车,上面有炉灶、微波炉和浴室,消费者还能用手机APP改变车内灯的颜色,最低售价为45,900元,后者则比较小也比较便宜,最低售价15,000元。 追求自由生活?美国千禧一代加入房车大军_图1-4 (Airstream) 除了房车制造商,不少制造商也想从中分一杯羹,比如大众去年就推出了一款房车,而且也在加大传统SUV的马力,让其可以承载拖车,让没有房车的人也可以去露营。 如果你买不起房车,现在Airbnb上也能找到房车,你可以在上面找到在加州、德州等地出租的房车,价格从一百多到两百多元不等。

2019年04月26日1928

【美国房产】详解美国房地产的产权保障制度
房地产产权是房地产的基础和灵魂,围绕房地产所产生的一切社会和经济活动,实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国,无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等,都有一个前提,这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚?如何保障产权? 01 产权清楚的含义 在美国产权清楚一般包含两方面的意义:一是产权的合法性,指业主对房地产具有确定无疑的产权,无其他人对其产权的合法性提出异议;二是产权的市场性,指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权,以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性,如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产,虽然其产权是合法的,无他人提出异议和主张权利,但其市场性是不好的,因为在房地产交易时,卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚,因此,这样的房地产进入市场就会有困难。 02 产权的持有方式 在美国,产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益,是产权的重要组成部分。 01 class 美国通常把产权的拥有方式分成如下几类: 完全产权(Sole Ownership):指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权,如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。 联合产权(Joint Tenancy):两人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致,时间一致,利益一致和占有一致的特点,产权的取得是同时的,确权依据的文件是相同的,各产权人不区分产权份额,不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后,其他在生的产权人自动获得其产权,因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定,联合产权的产生必须有书面文件明确约定,各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如,一些州规定,夫妻双方以联合产权的形式持有产权。 共有产权(Tenancy in common):两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产,产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是,尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但利益上是可以分开的,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下,两人以上对房地产的权利是共有产权。 企业拥有产权:企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产

2019年04月25日1263

狠甩曼哈顿!硅谷圣荷西平均年薪要这个数才买得起房!
买房是许多人一辈子的梦想之一,美国人口普查局(U.S. Census Bureau)最新数据显示,全美住房自有率已达65%,扭转了自204年以来的下降趋势。 加州圣荷西正在开发的新社区。(图/百科) 不过,想要在首屈一指的大城市买房,对许多人来说仍是遥不可及,美国成本计算网站HowMuch.net估算了美国50个大城市的购房成本发现,成本最高的4个城市都位在加州,想在圣荷西买下一间房,年薪至少要25万4835美元。 根据调查,全美中等价位住宅购屋成本最高的五大城市分别是加州圣荷西、加州旧金山(年薪19万8978美元)、加州圣地牙哥(年薪13万1640美元)、加州洛杉矶(年薪12万3156美元)与麻州波士顿(年薪10万6789美元)。 原是农业城镇的圣荷西(San José)是加州第三大城,从1990年代开始不断有科技公司在该城设立据点,让圣荷西也有了矽谷首都(Capital of Silicon Valley)这个别名。而随着各国「科技新贵」涌入,该地的房价也不断水涨船高,平均年薪要达25万美元才能在这里买间房子。 国际大城纽约市的购屋成本约年薪10万5700美元。从全国平均来看,年薪至少要有6万1453美元才能买得起房子。 这项分析是透过贷款资讯网站HSH Associates的贷款数据、全美房地产经纪人协会的美国50个大城市中位数房价数据、房地美的抵押贷款利率数据,以及房产税和屋主的保险费用等数据,并假设头期款比例为20%所计算出的数据。

2019年04月24日2991