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房产投资:我如何给房子分区?

文章来源 : 自由梦想 2018年06月27日 分享文章 5866

买房子最重要的是什么?当然是location了。房子的位置决定了该房子是否好出租,是否有现金流,将来是增值还是贬值。作为投资者,我们不就是拿现在的钱投资于未来吗?

那么,应该投资于什么区域呢?在谈这个话题前,先说说房子的区域分类。

在一些文章中,作者经常会提到:我有一栋在A区的房子C类房子,或者说,我有一栋在D区的B类房子。这都什么意思呀? 在这儿,我科普一下。

不同的投资者可能会将房子区域分成不同的类别。在房产投资中,我们一般把房子的区域分为四类:A,B, C, 和D区。


A 区有最新的房子,著名的餐馆,很好的公立学校(8-10分),有钱人较多,房产较贵。这是你和你的家庭愿意在此定居的地方。


B区的房子较A区要老,餐馆和学校也还比较好吧 (5-8分),周围人的收入也还不错。这是中产阶层所住的区域。除了白领,该区也有可能吸引一批蓝领工人。这些人可能就靠每个月的收入(paycheck)生活着。该区的房价一般是城市平均价以上。这是你的家庭可以在此居住的区域。


C区是低于城市平均房价的区域,房子整体来说都比较旧 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救济的 (比如说section 8) 或者是低收入的人。 在这些区,你可能发现一些换现金的商店,典当行等。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。


D区是不安全的区域 (war zone)。 这是你一个人的时候,不愿意独行的区域。即便在你无家可归的情况下,你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。对于新警察来说,来这些区也是战战兢兢的。

我的原则:无论是fix-flip 还是做出租屋,D区的房子绝对不能买。

当然了,不同的城市不同的情况。网友若拙提出,如果城市在加速发展,可能D区才是最好的投资。这个提法超级棒。可以借鉴。

如何给房子分类:

通过 查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level , 学校的情况,
通过查MLS数据库中Realist 的信息,确定人口增长情况,小区周围的平均房价, 平均建房年龄,有多少是业主自住房,周围房子的价格,小区的情况,租房子的情况,从而确定房子的区域。


比如说,我今天看的一个房子, crime level 是2 (最安全区1分,最危险区5分), 学校5分(最高是10分), 35%的房子是业主拥有的自住房, 45%出租屋,21%空房,周围房子的平均价位是76K, 房子平均建于1967年,人口增长率为0.3%。我将它归为C区。


另一个房子, crime level 是1 (非常安全),学校7-9分, 71%是业主的自住房, 23%出租,6%空屋,房子平均建造年龄为1992年,小区平均价位250K, 人口增长率6.3%。 我将它归为B区。

对于出租屋,我目前投资于A区或B区。

对于fix-flip, 一般投资于B区或C区。

以上的观点,仅供参考。

注:本文为自由梦想原创,转载请与作者联系。

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