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资本增值VS租金,美国房产投资如何抉择?
进行海外房产投资时,投资者往往看重两点——"资本增值"及"租金收益",既有强劲资本增长又有高租金回报的房子,自然是投资者的最爱。但是这种完美情况实属罕见,要看机遇。所以,通常情况下,投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择,那么到底是该优先考虑资本增值还是租金回报呢?哪个更赚?一起看看~ 资本增值or租金回报 资本增值? 资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth,也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(此为房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。 租金收益? 租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield,也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况,可以反映市场的真实需求。 首先,投资房产的时候,追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择,因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是,高资本增长房产的净租金回报率往往较低,因为这意味着这些房产的相关费用(比如按揭利息和其他成本)会更高。 而如果是租金回报率较高的房产,则通常是租金收入高于费用支出,这意味着投资本身是在为自己房产支付成本,这也意味着房产在产生现金储备,这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。 看一个案例: 以美国为例,当然其他国家也同样适用。 假设有两套价值均为40万美元的房产可供选择。 房产A的预期资本年增长率为7%,租金回报率为4%, 房产B的资本增长率为4%,租金回报率为7%。 (两者互换的回报率) 假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。 下表说明了15年后可能的财务状况: 可以看出,15年后,房产A的价值大大高于房产B的价值,而在投资期间,房产B产生的现金流则大大高于房产A。 还可以看到,15年后,由于房产A强劲的资本增长,两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致(以保持收益)的假设,实际情况不一定如此。 最终选择: 这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益,但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标,最好通过详细的财务分析来确定,包括考虑一些假设情景和现金流情况。 如果

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